Vestíbulo del hotel Hard Rock en Madrid.
Vestíbulo del hotel Hard Rock en Madrid.

“Hotel en venta”. Varias cadenas hoteleras han publicado este anuncio después de meses de números rojos debido a la crisis sanitaria. El impacto de la pandemia ha animado a grupos como Iberostar, Riu o NH a trasladar algunos de sus establecimientos con el objetivo de obtener liquidez y repartir riesgos. Es el caso del grupo balear Meliá, que este verano ha vendido ocho de sus hoteles a un vehículo de inversión creado por Bankinter, con la condición de que conserve parte del capital y la gestión del negocio mediante contratos a largo plazo. O la cadena Selenta, que ha optado por traspasar sus cuatro hoteles a un grupo canadiense por 440 millones de euros.

Vender un hotel no es tarea fácil. Decidir qué pasará con los trabajadores, tasar el precio del resort o trasladar la cartera de clientes son operaciones delicadas que requieren un buen puñado de horas de estudio por parte de los abogados. Rafael Jiménez, socio inmobiliario de Uría Menéndez, lo asemeja a un “trabajo artesanal” donde “hay muchas variantes legales, áreas del derecho muy diferentes, como inmobiliario, concursal, fiscal o laboral”.

Pero, ¿cómo se compra un hotel? Hay varios caminos legales. Para empezar, no es lo mismo comprar un edificio cerrado pero con licencia hotelera -lo que se conoce como “hotel en hibernación” – que adquirir “una empresa hotelera que ya funciona”, enfatiza Jiménez. En el segundo caso, “ladrillo y negocio” se compran juntos, lo que implica una transacción más compleja.

Las empresas hoteleras pueden poseer sus propios complejos o optar por arrendarlos. Incluso pueden dedicarse únicamente a la gestión del negocio hotelero en una propiedad extranjera, explica el experto. Es lo que se conoce como sociedades activo ligero.

Es el caso, por ejemplo, del nuevo Hampton en Hospitalet de Llobregat, que abrió sus puertas en septiembre bajo la marca estadounidense de hoteles de lujo Hilton, pero es propiedad del grupo holandés Borealis Hotel Group.

Es un acuerdo que interesa a todas las partes. Por un lado, los propietarios se benefician del prestigio de marcas reconocidas y además “atraen clientes leales a estas cadenas y que conocen bien sus servicios”, dice Jiménez, adquiriendo el compromiso “de que un determinado hotel cumpla con el alto estándar de calidad exigido por estas”. empresas. ”Por su parte, las cadenas hoteleras ganan liquidez y pueden enfocar sus recursos en lo que mejor saben hacer.

En estas transacciones se miden al milímetro detalles como la forma en que se pliegan las servilletas, los uniformes o los protocolos de recepción de clientes. Está en juego el prestigio de marcas muy valoradas. Este tipo de cuestiones son sensibles y relevantes cuando el operador hotelero es franquiciado de una cadena ”, explica Itxaso López, abogado consejo tienda de Dentons. Para cuidar el nombre, el operador “está obligado a cumplir con obligaciones de este tipo que van hasta el más mínimo detalle”.

Calcular el precio es otro punto sensible. José Manuel Cardona, socio responsable del sector turístico y hotelero de Garrigues, detalla que hay que analizar cualquier tipo de información inmobiliaria disponible, como “la situación del edificio, la superficie, la antigüedad, el estado de las instalaciones o la necesidad de reparaciones o reformas ”, así como“ la existencia de posibles cargas, vicios ocultos, hipotecas e incluso litigios que puedan afectar el valor del hotel ”.

En un hotel hay dos condiciones relevantes: en gran medida es una propiedad, pero sobre todo es un negocio ”, añade Cardona. Por tanto, la valoración del edificio debe basarse principalmente en “un análisis en profundidad de la rentabilidad del hotel”. “Dependiendo de lo productivos y rentables que hayan sido los activos en su conjunto, incluidos los intangibles, su valor será mayor o menor”, dice el abogado.

En la realidad pospandémica, algunos emprendedores están estudiando mecanismos que permitan vincular parte del precio de compra a los resultados del hotel en los próximos años. En rentas, el experto apunta que hay “mayor complejidad en estipular el modelo de renta (fija, variable, mixto creciente …)”. Los inversores sospechan más y “ahora están prestando más atención a los convenios relacionados con la asignación de riesgos comerciales”. Este es el caso de materias como “la duración de los contratos, casos de terminación anticipada y eventos de fuerza mayor”.

Dirige al personal

¿Y los trabajadores? Lo normal es que comprador y vendedor del complejo acuerden de antemano el futuro de los empleados para evitar conflictos. El abogado Itxaso López señala que, por regla general, el traspaso de la empresa implica que el propietario se convierte automáticamente en el nuevo jefe de plantilla. El comprador, por tanto, asume “los derechos y obligaciones con los trabajadores”, destaca el experto, como la antigüedad de los trabajadores, o las deudas laborales pendientes.

Si el propietario cede la gestión del negocio a una cadena, se abren dos opciones, explica Rafael Jiménez. Si se elige un contrato de arrendamiento, “los empleados se vuelven dependientes de la empresa inquilina”. Si, por el contrario, se cierra un contrato de gestión hotelera, los operadores complejos “dependerán del dueño del activo”, dice el abogado. Ese es uno de los principales motivos por los que el segundo modelo ha resultado más interesante para las grandes gestoras internacionales, destaca, ya que “les permiten desarrollar su negocio en todo el mundo, sin tener que centrarse en temas laborales concretos país por país. ”.

Pujar por un establecimiento

Los hoteles también se compran a través de procesos competitivos como licitaciones y subastas. Rafael Jiménez, socio inmobiliario de Uría Menéndez, cuenta cómo se suelen organizar las subastas privadas, que tienen sus propias reglas y protocolos. Los interesados ​​participan con precio indicativo de forma no vinculante. Después de revisar el activo en detalle (debida diligencia), lanzar una oferta final y negociar el contrato. No ocurre lo mismo en las subastas judiciales de hoteles producto de ejecuciones hipotecarias o concursos, donde “se reduce la capacidad de los interesados ​​para revisar documentación o negociar cláusulas contractuales”, aclara el abogado.